«Я не нуждаюсь в межевании, у меня все оформлено», «Мне не нужно ставить границы на учет, я знаю, где они» — распространенные заблуждения.

Свидетельство подтверждает право собственности, но точного местоположения ЗУ* не определяет, а значит, на его кусочек всегда может кто-то претендовать. Надежный способ сохранить землю для себя и детей — дополнительно ее узаконить с помощью межевания.

Межевание — это установление точных границ земельного участка и их юридическое оформление. В результате межевания у земли появляются координаты, они заносятся в единый государственный реестр и навсегда сохраняются в таком виде, пока вы не захотите сами что-то изменить, например, разделить участок.

Если соседние с вашим участки тоже не отмежеваны, обязательно проводится
согласование границ с соседями. Подделка актов согласования преследуется по закону и чревата отменой результатов межевания.

Межевание проводится в любое время года.

* ЗУ - земельный участок.

Публичка, публичная кадастровая карта или ПКК позволяет проверить, отмежевана ли земля. Введите на официальном сайте Росреестра nspd.rosreetr.gov.ru/ в строке поиска кадастровый номер участка, указанный в документе о праве собственности, или перейдите в режим спутниковой карты и найдите интересующую землю.

Красные линии по периметру участка означают, что границы установлены в законном порядке.

На публичке можно увидеть границы кадастровых кварталов, населенных пунктов, поставленные на учет здания, различные зоны и территории, внесенные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Например, охранные зоны водных объектов или линий электропередач. Также вы сможете измерить необходимые расстояния и площадь.

При переходе по ссылке на экране может появиться табличка о небезопасном соединении. В данном случае нажимайте ссылку «Дополнительно» и без сомнений переходите. Однако, в связи с большой перегрузкой, сайт и снимки со спутника могут долго загружаться, а иногда и вовсе не открываться.

Примеры неофициальных версий публичной кадастровой карты: росреестр-выписка.рус (раздел «Карта»), https://egrp365.ru.

Интересующий участок можно искать не только по кадастровому номеру, но и по адресу. Иногда поиск может не увенчаться успехом, если в реестр не внесен номер дома. И помните: полная и оперативная информация — только на официальном сайте Росреестра.

Наберите в поисковике «Справочная информация по объектам недвижимости» и узнайте об участке еще больше. Выберите среди предложенных вариантов официальную ссылку Росреестра: lk.rosreestr.ru, нажмите кнопку «Вход», перейдите в личный кабинет через Госуслуги.

Здесь можно узнать, когда участок был поставлен на учет, находится он в аренде или в собственности, и сколько у него владельцев.

Пока такой обязанности нет, но как только межевание станет обязательным, его стоимость наверняка вырастет. Кроме того, определение границ ЗУ поможет уберечь его от посягательств третьих лиц. Подробнее об этом читайте дальше.

Кроме того, отмежуйте участок, чтобы:

• Продать участок. Покупатели предпочитают совершать сделку, когда земля отмежевана.
• Продать дом в ипотеку или под материнский капитал. Участок должен быть отмежеван обязательно.
• Получить разрешение на строительство.
• Разделить, объединить или перераспределить участок.

Загляните в свидетельство на право собственности, а потом осмотрите свой участок. Очень часто площадь ЗУ по документам оказывается гораздо меньше, чем используемая годами, даже огороженная несколько десятилетий назад, территория.

Уточнение границ земельного участка (межевание) позволит вовремя узаконить квадратные метры. А до тех пор, пока вы этого не сделаете, всегда остается риск, что на вашу землю кто-то может претендовать.

Если дом стоит на учете, то у него обязательно есть кадастровый номер и адрес, указанные в свидетельстве. Ранее учтенные дома (давней постройки) не имеют координат и не отображаются на Публичной кадастровой карте. Это нормально.

Все новые дома обязательно ставятся на учет с точными координатами. Для этого закажите технический план. Именно план, технических паспортов больше не делают. Специалист сделает геодезическую съемку объекта на ЗУ, а также произведет внутренние обмеры всех помещений. Техплан можно подготовить и в отношении ранее учтенного здания, если появится необходимость занести в ЕГРН точное местоположение строения на участке.

Благодаря программе «Дачная амнистия», разрешение на строительство, проект и ввод в эксплуатацию на обычные жилые дома не нужны. Уведомлять администрацию о строительстве в нашем районе тоже не требуется, но для спокойствия лучше это сделать и получить в ответ уведомление о соответствии.

Пока такой обязанности нет, но как только постановка жилого дома на учет станет обязательной, стоимость кадастровых работ наверняка вырастет.

Закажите технический план, чтобы:

• Зарегистрировать право собственности, если дом не является ранее учтенным объектом недвижимости.
• Продать дом. Покупатели предпочитают совершать сделку, когда здание стоит на учете.
• Продать дом в ипотеку/под маткапитал. Здание обязательно должно быть зарегистрировано.
• Прописать по месту жительства себя и родных.
• Перевести землю из аренды в собственность.
• Не лишиться единственного жилья за долги.
• Застраховать жилище.
• Получать льготы.

Зачем еще нужен техплан?

• Для постановки на учет любых зданий, жилых и нежилых.
• Для оформления права собственности на недостроенный объект недвижимости.
• Для внесения в ЕГРН сведений об изменении параметров объекта недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция. Например, если была изменена площадь дома за счет пристройки.

Иногда эту процедуру называют установлением границ. На самом деле, вынос точек делают, только когда границы уже установлены, то есть отмежеваны. С помощью высокоточного оборудования специалист определяет на местности поворотные точки участка с погрешностью до десяти сантиметров. Это нужно, чтобы правильно установить забор, а также перед покупкой земельного участка.

Последствия, которые могут ожидать, если не узнать свои точные границы:

• Постройки могут оказаться за пределами установленных границ участка, и их будет невозможно зарегистрировать.
• Установленные (отмежеванные) границы участка могут оказаться в десятках метров от фактического местоположения, если ранее при межевании была допущена реестровая ошибка.
• Границы, которые показал продавец, могут отличаться от границ, поставленных на учет, даже если участок огорожен. Как следствие, несколько соток земли, согласно кадастру расположенных вроде бы на вашей территории, могут оказаться в муниципальной собственности. А это значит, владельцы смежного участка рано или поздно могут присоединить себе землю, на которую вы рассчитывали при покупке и которой вы по факту пользуетесь.

Это уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый ему при осуществлении кадастрового и технического учета. Кадастровый номер земельного участка формируется по следующему принципу: АА: ВВ: CCCCСCC:DD, где АА — кадастровый округ; ВВ — кадастровый район; CCCCCCС — кадастровый квартал; DD — номер объекта недвижимости.

Кадастровые округа — самые большие единицы такого деления, и практически везде они совпадают с границами субъектов РФ. Для Республики Алтай это цифры 04, а, например, для Алтайского края — 22. С обозначения округа начинается каждый кадастровый номер, следующим указывается кадастровый район. Для Турочакского района это 03.

Кадастровые границы всех районов не выходят за пределы границ округа, а уже внутри них находятся границы кадастровых кварталов, которые зачастую совпадают с естественными границами поселений, географических объектов, дорог. Обозначение кадастрового квартала состоит из 6 или 7 цифр.

И уже внутри кадастрового квартала каждому конкретному объекту недвижимости присваивается свой порядковый номер — от единицы и до бесконечности. Выглядит кадастровый номер, например, вот так: 04:03:70 902:410. Если вдруг объект будет снят с кадастрового учета, в ЕГРН появится информация о том, что запись погашена, а такой кадастровый номер уже никогда не будет присвоен другому объекту недвижимости.

Претендовать на получение участка в любом месте страны может любой гражданин. Для этого не нужно иметь связи, знакомства и покровительство. Не слушайте, если кто-то пытается убедить вас в обратном.

Данное право закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК):

• В статье 39.6 ЗК представлен перечень всех случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
• Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собствен- ности, на торгах и без проведения торгов перечислены в статье 39.3. ЗК.
• Статья 39.5. ЗК поведает о случаях предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно.
• Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование регламентируется статьей 39.10.

Случаи предоставления в аренду и в собственность земель сельхозназначения регулируются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.

В поиске ответов на вопросы о законности использования земельных ресурсов и ресурсов, тесно связанных с землей, также изучите Водный, Лесной и Градостроительный кодексы, Федеральные законы «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ и N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Найти свободный участок непросто, но возможно. Для начала попробуйте обратиться лично в земельный отдел. Расскажите, для каких целей вам нужен участок. Возможно, вам что-то предложат.

Если в земельном отделе вариантов не окажется, попробуйте отыскать участок самостоятельно. Найдите понравившийся кусочек земли на Публичной кадастровой карте или непосредственно на месте.

В дальнейшем обратитесь к специалисту по земельным вопросам, который даст оценку участку: свободен ли он и подходит ли под ваши цели. Оценка эта будет предварительной, конечный итог будет зависеть от решения администрации. Но написать заявление о предоставлении ЗУ всегда стоит.

Никогда не принимайте устных отказов, ответ должен быть только в письменном виде.

Если на ПКК участки не имеют установленных в законном порядке границ и не отображаются красным цветом, это еще не значит, что они свободны. Большинство участков имеют статус ранее учтенных, и у них есть собственники. Проверить, так это или нет, сможет только специалист по земельным вопросам.

Недвижимость всегда была и будет предметом мошеннических схем. В условиях, когда стоимость земли непрестанно растет, столкнуться с сомнительным участком при покупке очень легко.

Зачастую участки формируются с нарушением градостроительных регламентов, незаконно изменяются категории земли и виды разрешенного использования ЗУ. Продаются маленькие участки, размежеванные из земель сельхозназначения, где по закону ничего нельзя строить и т. п.

Ушлые риелторы умудряются продавать наивным покупателем даже земли Особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Правда вскрывается, только когда в суд поступает исковое заявление из прокуратуры, в результате чего новый собственник может лишиться участка.

Проверить, соответствует ли вид разрешенного использования интересующей вас земли территориальной зоне, в которой она находилась на момент формирования участка, можно на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования: fgistp.economy.gov.ru/

Здесь вы также можете посмотреть генеральный план, карту функциональных и территориальных зон, правила землепо обязательно зарегистрируйте договор купли-продажи недвижимости в Росреестре.

Если покупатель берет процедуру межевания на себя, то после уточнения границ может оказаться, что площадь участка по факту гораздо меньше, чем по документам, и увеличить ее в результате кадастровых работ невозможно. А значит, стоимость земли при покупке могла быть гораздо меньше.

Надежда решить какие-то вопросы по общим границам с соседями после приобретения недвижимости — тоже не лучшая идея. Если уж это не удалось предыдущему собственнику, то и новому вряд ли удастся.

Если ЗУ не отмежеван, а вы ограничены во времени, хотя бы пригласите специалиста с геодезическим оборудованием для проведения съемки земельного участка. Эта процедура позволит узнать, какая площадь у земли, которую вы приобретаете, и принять более взвешенное решение о покупке.

Обязательно зарегистрируйте договор купли-продажи недвижимости в Росреестре. Запомните: подписанный договор и передача денег не означают перехода прав. Покупатель станет новым собственником ЗУ или дома только после государственной регистрации сделки. Для этого продавец и покупатель должны вместе обратиться в любой МФЦ на территории РФ.

В рамках поручения Президента Р Ф по вопросам реализации государственной программы «Национальная система пространственных данных» в законодательство внесены изменения:

• ЗУ обязательно нужно будет использовать не только в соответствии с их целевым назначением (категория земли), но еще и в соответствии с разрешенным использованием.
• Право постоянного (бессрочного) пользования ЗУ, право пожизненного наследуемого владения ЗУ прекращается принудительно, в случае если предыдущее условие не будет соблюдено.
• По окончании строительства зданий, сооружений или их реконструкции гражданин будет обязан поставить новые постройки на кадастровый учет и зарегистрировать право. Вскоре это будет именно обязательством, а не желанием, за неисполнение предусматривается административная ответственность.
• Объекты капитального строительства можно будет использовать только в соответствии с установленным для ЗУ целевым назначением и видом разрешенного использования.
• В случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка (межевании) регистрация права и постановка на учет зданий будут приостановлены. То же касается сделок, предметом которых будут являться земельные участки, — границы должны быть отмежеваны.

Закон вступит в силу 1 марта 2025 г. Когда регистрация домов и межевание земельных участков станут обязательными процедурами, их стоимость наверняка вырастет.